同济MBA校友分享 | 翟婷:2019上海楼市解读及置业策略

同济大学经济与管理学院 2019-12-09 浏览量: 1239

MBA中国网讯】

翟 婷

12级同济-凯斯西储MBA/金融硕士

双学位项目校友

同济校友企业家联谊会理事

上海悦轩房地产咨询有限公司总经理

十余年上海房地产业界工作经验,原就职于大型房地产开发企业,在投资拿地、营销策划、运营管理、战略规划等领域均取得了一定的成绩。不仅在土地市场和一手楼盘营销方面积累了非常丰富的经验,对上海存量房市场亦有深入的了解。

2018年9月,携团队以“基于高净值客群的房产置业管理定制服务“商业模式顺利通过同济创业基金会专家组评审,获得创业基金资助,于10月成立上海悦轩房地产咨询有限公司,正式入驻同济大学国家大学科技园。

下文来自2019年6月翟婷校友在“2019上海楼市解读及置业策略”主题沙龙上的演讲。

大家好,我是同济MBA12级凯斯班的翟婷,感谢学校和老师的邀请,能够有机会再一次来学校,跟大家一起来聊聊上海房地产。

咱们今天主要聊聊以下几个方面:上海的限购和信贷政策、2019年市场现状及走势、决定房价的因素以及对于我们每个家庭而言,适合大家的置业策略四个方面。

上海的限购和信贷政策

在上海买房不容易,首先得满足限购政策的要求。

限购政策自2011年首次提出:上海户籍单身一套,家庭两套;外地户籍社保1年,已婚,一套。此后逐步收紧,在2016年,将外地户籍2年的要求改为了5年,即连续63个月内满60个月。

政策就几句话,可在实际中,会遇到各种各样的问题。尤其上海家庭,和父母共有几套房产,结婚还能不能买房?如果配偶那边也是这样的情况,就更复杂一些。外地户籍的家庭,丈夫落好户口了,妻子还没落,再买,能不能算首套?甚至每个区的界定都不一样。

再来说说信贷政策,上海现在史上最严,认房又认贷,即看你在全国范围内有没有贷款记录,哪怕贷款还清了,房子都卖了,也不行,算二套。

首套,就是首付3.5成,二套,就要首付5或7成。二套为什么是5或7成呢,这里还涉及一个概念,叫做普通住宅。简单说来,普通住宅就是内环以内不高于450万,内环间不高于310万,外环外不高于230万。基本上除了一些非常小面积的房子满足这个条件,其他的都不满足。也就是说,二套基本上要首付7成。

这就是说,如果手上有200万做首付,首套可以买近600万的房子,二套只能买285万的。两房的话,这就是中环和外环很外面的区别了。可见信贷政策,也就是杠杆的比例有多重要。

所谓的贷款记录,是以家庭为单位,看全国范围的。比如你在老家曾经办理过房贷,那征信报告上就会显示,在上海买房就算二套。哪怕那套房子卖掉了,仍然是算二套购买。

市场的现状及走势

楼市故事,咱们从2008年说起。

2008年全球经济下行,美国爆发次贷危机,雷曼兄弟破产,老牌500强企业通用汽车申请破产保护,经济哀嚎一片。政府出手救市,4万亿砸向市场。那一年最甚嚣尘上的是拐点论,大佬们纷纷站出来发声。万科更是率先降价,抢占市场。

08年信贷政策,不论你是几套房,名下现在有几套房,有多少套房贷,首付两成,利率七折。我记得有一个大姐来售楼处买第四套房,付了两成,利率七折,这四套房子都有房贷。

4万亿的救市还是有效果的,市场从2009年起开始迅速升温。到2010年春天,取消了7折利率,然而仍然没有阻挡房价上涨的脚步。

2011年1月,限购政策出台。限购政策刚刚出台的时候,还有很多的空子可以钻,此后逐步收紧。市场一下就冷了下来。2013年限购加码到2年。

时间来到了2015年春天。想必大家对于2015-2016这波的暴涨记忆深刻。房子过一个晚上也许就会涨50万。掀起这一波行情的,主要是中高收入家庭的置换需求。

330政策最核心的点是什么?是不看是否有过贷款记录,买房都是首付30%。举个例子,有套房子价格大概200万。卖掉以后,就可以买600万的房子。而放在今天,只能买不到300万的房子。很多人都在这波行情中置换。资产的翻倍升值,就在这里。

为了控制房价的过快上涨,2016年3月,限购加码到了社保5年。然而,这并没有对市场起到多少作用。市场仍然持续暴涨。

到了11月29号,我记得是晚上9点多,突然发文,信贷政策认房又认贷,首付50%或者70%。事实上,市场上绝大部分的房子,都需要首付70%。市场因此急速降温。此后的故事,大家也都知道。这两年楼市价格下跌,成交量低迷。在去年的9、10月份,市场跌到了最低点。传统意义上的金九银十,却是16年以来最冰冷的时候。

从2019年的元旦小长假开始,市场回暖。个税改革是个契合点。今年3、4月份,市场出现了小阳春,二手房成交量每月在2.6万套左右。过去3年每月成交量大约为1万套。

想必大家都很关心房价怎么走?继续回暖还是下跌?从咱们对前些年的分析,大家会发现,宏观政策层面,真正左右房价的,还不是限购政策,而是信贷政策,也就是你买房首付要付几成。

今年3、4月份的回暖,主要是两类需求带动的。一类是首次置业的需求,总价集中在250-350万左右两房,郊区次新的成交非常活跃。还有一类是学区房。2017年底出台了“公民同招”以后,对学区房的需求明显增加。学区房主要有两种方式,挂户口出租和买来自住。这两类需求,对市场的带动作用有限。

大家回顾下,2015是中高收入群体带动了置换链条。然而这次,整个链条转动不起来。因为即使是中高收入家庭,换房的难度也非常大。一套1000万总价的典型品质三房,首付4成是400万,5成是500万,而7成,则需要700万。2、3百万的现金,是非常难存的。然而,房贷呢?200万一个月还1万,对很多家庭来说,都还是可以承受的。

因此,我们判断,只要信贷政策不松动,那么很难出现2015年的暴涨行情。同时,需求又是真实存在的,因此楼市也不会像过去两三年那么低迷,今年,会是温和回暖的一年。

房价走势的决定因素

经济及政策环境

大家都知道,房地产作为国民经济的支柱性产业,上下游产业链众多,非常重要,也是政策干预最为明显的行业。房价波动周期,都可以用政策来标记。

目前,国家对于一、二、三线城市,不再一刀切,实行不同的调控政策。一线城市调控政策整体稳定,就上海目前的情况而言,是政府想要达到的效果,平稳温和上升的市场。上海短期内出台放松或者从严政策的可能性都不大。

市场供给与需求

抛开政策层面,在一个政策相对稳定的阶段内,比如现在,决定区域内某一楼盘价格的,仍然是市场基本规律。由于一手房受到的限制比较多,市场的调节机制在二手房市场有更为明显的体现。

举个例子,外环外的唐镇为什么这么贵?唐镇靠近有购买力的有效需求。唐镇距离张江很近,开车也就十几分钟,地铁二号线直达。浦东有几个经济增长的核心驱动,张江就是其中非常重要的一个。张江汇聚了大量的中高收入群体,张江板块,本身的住宅非常少,因为它的规划本身就是一个科技园区,而非居住区。张江内的楼盘,价格非常高,这部分居住需求被挤压出来,唐镇从地理位置上具备了这样的条件。

区域规划和政策

同样离张江很近的曹路,为什么价格比唐镇低很多?这就是另外一个因素,区域规划和政策。唐镇的定位是高端国际社区,而曹路以拆迁小区为主。唐镇的开发商,是大家都知道的绿城、仁恒这样的标杆开发商。它们开到哪里,哪里的房价就会拔高很多。

知晓了这些决定房价的宏观因素,对于我们选择板块非常重要。

置业策略和线路图

刚才从宏观层面讲了一些决定房价的非常重要的因素,那么我们该采取怎样的置业策略呢?面对整个上海,应该从哪里着手呢?

这里要说到“优质社区”的概念。一个典型的优质社区需要具备以下几个要素:地段、体量、配套和金融属性。

地段。这可以说是大家提到房子时,最为重要的一个因素。然而今天的上海,早已不是按照内、中、外环进行划分了。在我看来,靠近购买力集中地,才是本质。就像刚才唐镇的故事,虽然在外环外,但靠近张江,也就靠近了购买力集中地。

体量。只有一个孤零零的楼盘品质很好,周围全是质量不高的房子,就难以形成集群效应。必须得是一定体量的优质楼盘。

配套。不仅指生活配套,更重要的是学区。这两年大家对学区的需求非常旺盛。

金融属性。房产除了本身的居住属性,附带的学区属性外,金融属性也非常重要。大家面对7成首付压力都非常大,那么现有的房产的金融属性就体现出来了,几百万的大额资金,可以从现有房产中寻找,从而缓解了首付的压力。

综上所述,我们推荐大家在买房置业上,选择符合上述特质的板块和小区,或者未来可以发展成优质社区的,有潜力的板块,这样不论是未来的涨幅还是置换,都比较好。

编辑:胡艳会

(本文转载自同济大学经济与管理学院 ,如有侵权请电话联系010-53572272)

* 文章为作者独立观点,不代表MBAChina立场。采编部邮箱:news@mbachina.com,欢迎交流与合作。

  • +1

  • +1

    收藏

  • 备考交流

    备考交流方式欢迎各位备考生入群交流。

    2020年管理类联考备考群:726796214。

    2020年MBA备考群:634067570。

    2020年MBA提前面试群:726788913/26793616/ 726311818/332816474。

    2020年EMBA备考咨询群:708818868。

    2020年MEM备考群:112627188。

    2020MPAcc备考群:549426406。

    2019复试雷火电竞官网群:692258224。

    免费领取价值5000元MBA备考学习包(含近8年真题)

    购买管理类联考MBA/MPAcc/MEM/MPA大纲配套新教材

    同济大学经济与管理学院

    立即申请
  • 香港浸会大学MBA2019招生专题

    香港浸会大学MBA2019招生专题

  • 上海交通大学安泰MBA项目招生

    上海交通大学安泰MBA项目招生

  • 院校热度排行榜

  • 复旦大学泛海国际金融学院

  • 长江商学院

  • 清华大学经济与管理学院

  • 4

    上海交通大学安泰经济管理学院

  • 5

    北京大学光华管理学院

  • 6

    华东理工大学商学院

  • 7

    中欧国际商学院

  • 8

    中山大学管理学院

  • 9

    清华大学五道口金融学院

  • 10

    中国人民大学商学院

  • 11

    北京大学国家发展研究院

  • 12

    浙江大学管理学院

  • 13

    上海交通大学上海高级金融学院

  • 14

    西安交通大学管理学院

  • 15

    北京大学汇丰商学院

  • 备考百科

    管理类联考历年真题

    管理类联考备考教材

  • 管理类联考备考知识库

    推荐活动

    更多 >

  • 2020全国联考高校MBA雷火电竞官网双选会(北京站)

    02

    15

    中国地质大学(北京)

  • 中国商学院2020 MBA/EMBA/MPA/MEM雷火电竞官网说明会(北京站)

    02

    10

    线上直播

  • 中国社会科学院大学2020年MBA预雷火电竞官网申请通道

    01

    06

    北京

  • 广东地区2020MBA预雷火电竞官网申请通道

    01

    06

    广东

  • 微博

  • LinkedIn

  • 微信

    用微信扫描二维码